2021年10月23日，全國人民代表大會常務(wù)委員會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，對象是城鎮(zhèn)居住用房地產(chǎn)，非居住用房地產(chǎn)稅繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。此次授權(quán)，直接目的是“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，也即發(fā)揮稅收的調(diào)控作用，防控經(jīng)濟(jì)、財政、金融等風(fēng)險，并優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，改革分配制度；但毫無疑問，作為一種稅收，居住房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收，將會直接影響相關(guān)地區(qū)的財政收入及其結(jié)構(gòu)。另外，此次授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，授權(quán)范圍僅為部分地區(qū)。實踐中，住宅物業(yè)費(fèi)收起來都不容易，可以預(yù)見，居住房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收，將是一個復(fù)雜和漫長的過程。
就上述房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對綜合開發(fā)項目的影響，筆者認(rèn)為：
一、作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，綜合開發(fā)的底層邏輯并不受房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的影響，綜合開發(fā)項目必定是未來十五年高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略性和趨勢性載體。
其一，綜合開發(fā)踐行新發(fā)展理念和系統(tǒng)觀念，堅持去行政化和市場化改革方向，通過轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換發(fā)展動能，以項目為依托構(gòu)建新發(fā)展格局，這完全符合國家十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的要求。綜合開發(fā)將是未來十五年企業(yè)轉(zhuǎn)型和地方政府破解發(fā)展困局、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略性、趨勢性載體。
其二，除了國家的改革取向和中長期規(guī)劃以外，綜合開發(fā)還是遵循城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本規(guī)律，實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、現(xiàn)代化發(fā)展的重要載體。比如：
1、解決大體量公益性項目投資的代際公平問題。一般而言，大體量的公益性項目建設(shè)投資，具備顯著的代際特征，也即其投資和資產(chǎn)的形成，與資產(chǎn)價值的發(fā)揮，并不同步?；ń裉斓腻X辦明天的事，不符合現(xiàn)實，也不符合城鄉(xiāng)社區(qū)建設(shè)、人口聚集及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。為此，需要以造血功能和經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性強(qiáng)的綜合開發(fā)項目為載體，實現(xiàn)項目融資，這也是現(xiàn)代化發(fā)展的題中應(yīng)有之意和不可抗拒的普世規(guī)律。
2、公益性項目投資的正外部性價值實現(xiàn)問題。具體而言：其一，即便公益性項目有一定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，但該現(xiàn)金流在總量及周期上，很難與項目的投資特別是資本性投資相匹配；其二，公益性項目投資具備較強(qiáng)的正外部性價值，此類價值，在我國的基本經(jīng)濟(jì)和財稅等制度下，載體主要是土地、房產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)，并量化為增量財政收入，故此必須打通財政與項目投資實體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)，以保障項目投資的經(jīng)濟(jì)可行性、可融性、可持續(xù)性及安全性。綜合開發(fā)項目堅持系統(tǒng)觀念，除了規(guī)模效應(yīng)以外具備顯著的協(xié)同效應(yīng)，一方面通過協(xié)同融合實現(xiàn)1+1>2，放大了項目的投資價值，另一方面為項目封閉運(yùn)行、實現(xiàn)正外部性價值的回收奠定了基礎(chǔ)。這一點(diǎn)，在政府財政收支矛盾將長期突出的背景下，顯得更為關(guān)鍵。
故此，綜合開發(fā)是趨勢而非風(fēng)口，其底層邏輯并不受宏觀調(diào)控的影響。
二、房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對綜合開發(fā)項目的市場影響有限，或者沒有負(fù)面影響。
此次試點(diǎn)期限僅為五年，且只是部分城鎮(zhèn)區(qū)域，并以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo)。而當(dāng)前及未來一個歷史時期，綜合開發(fā)項目的熱點(diǎn)是城市更新，重點(diǎn)是城鄉(xiāng)融合，未來是鄉(xiāng)村振興，與房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展區(qū)域大部分并不重合。同時，住宅房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)實施，并不影響地方政府的預(yù)算和財力結(jié)構(gòu)，涵養(yǎng)土地價值、賣地仍然將是地方政府財權(quán)的范疇；從某種意義及長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收，完善了地方稅體系，增加了地方財力，這對于高能的綜合開發(fā)項目而言，也許是利好。
三、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將進(jìn)一步推動綜合開發(fā)開發(fā)項目轉(zhuǎn)型升級。
目前市場上的綜合開發(fā)項目，以綜合開發(fā)BT為主，圍繞土地熟化展開，其核心產(chǎn)出是經(jīng)營性可出讓土地；戰(zhàn)略性不強(qiáng)，投資深度不夠，急功近利，土地商品化而非要素化，是這類項目的共同特點(diǎn)。
雖然以住宅為主體的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍有限，但其對房地產(chǎn)市場預(yù)期的影響是根本和深遠(yuǎn)的；房住不炒，住宅地產(chǎn)脫金融化、資本化幾乎勢在必然。房子是用來住的，那么吸引人口就是關(guān)鍵，而人口根本上來說是隨著產(chǎn)業(yè)走的，并與宜居環(huán)境等有關(guān)。故此，面向未來，如何實現(xiàn)職住平衡，真正的培育城鄉(xiāng)功能區(qū)和經(jīng)濟(jì)體，培育宜居宜業(yè)宜游宜創(chuàng)環(huán)境，是綜合開發(fā)項目必須要解決的問題。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將進(jìn)一步倒逼綜合開發(fā)項目以價值創(chuàng)造為核心轉(zhuǎn)型升級。如：
1、通過建設(shè)和運(yùn)營，營造宜居環(huán)境和營商環(huán)境，并充分挖掘項目的商業(yè)價值，增加項目經(jīng)營性現(xiàn)金流。
2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展將逐漸成為綜合開發(fā)項目的內(nèi)在要求。其解決方案的要點(diǎn)包括：其一，土地等資源的要素化，避免急功近利、涸澤而漁和賤賣；其二，產(chǎn)業(yè)載體的建設(shè)和運(yùn)營，優(yōu)質(zhì)營商環(huán)境的培育；其三，以項目為載體和平臺，社會資本通過轉(zhuǎn)型和聯(lián)合，切實提供賦能性產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)；其四，直接或者間接的產(chǎn)業(yè)投資；其五，政府主導(dǎo)的項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展體制、激勵相容的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)制的構(gòu)建；其六，其它相關(guān)配套安排。毫無疑問，固定資產(chǎn)投資，倘若不能協(xié)同融合，特別是不能支撐實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，很可能是無效投資，風(fēng)險不可小覷。
3、推動政企實現(xiàn)真正的長周期和戰(zhàn)略性合作。項目的合作周期將拉長，至少在10-15年以上（個別以融資為主、純屬補(bǔ)短板的項目除外），打造利益和命運(yùn)共同體。這一方面和新階段綜合開發(fā)項目的性質(zhì)、使命、功能定位、結(jié)構(gòu)和投資有關(guān)，另一方面與項目的回報現(xiàn)金流發(fā)生改變有關(guān)——倘若項目位于房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)區(qū)域，由于住宅房地產(chǎn)調(diào)控，項目的土地出讓金可能會減少，而相關(guān)稅收，包括按年征收的住宅房地產(chǎn)稅可能會增加，這種現(xiàn)金流是慢變量。
4、創(chuàng)造價值，培育項目信用。摒棄政府（及其平臺公司）、社會資本企業(yè)主體的信用依賴，以保障項目合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)可行性、個性及成長性為原則，通過科學(xué)的謀劃、策劃、規(guī)劃及方案設(shè)計，特別是通過封閉運(yùn)行和價值投資，增強(qiáng)項目的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性，培育項目信用，應(yīng)該是綜合開發(fā)項目的發(fā)展趨勢和轉(zhuǎn)型目標(biāo)。這迫切需要深化行政、財政及金融體制改革，以為項目實施保駕護(hù)航。
概而言之，改革總是艱難的，真的綜合開發(fā)項目應(yīng)該順勢而為，并因此受益。因為房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收，必將進(jìn)一步優(yōu)化財政、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，這對于作為地方經(jīng)濟(jì)生態(tài)中戰(zhàn)略性組成部分的綜合開發(fā)項目而言，應(yīng)該是利好。筆者相信，綜合開發(fā)作為新階段高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略性、趨勢性載體，將會也應(yīng)該成為區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的增長極、輻射源；順應(yīng)改革要求，具備戰(zhàn)略思維，積極的進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，綜合開發(fā)必將是創(chuàng)造價值和實現(xiàn)長期合作共贏的重要抓手。
來源：PPP項目大講堂