近日，一份名為《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于審議鼓勵功能性國企參與城市更新改造項目有關工作的請示》的文件流出，文件中心思想：鼓勵市、區(qū)國企參與舊村改造。

文件表示，國企參與舊村改造的優(yōu)勢在于：

1.有利于全市統(tǒng)籌，形成全市更新工作“一盤棋”。

2.有利于科學有序，有效調(diào)控改造節(jié)奏。

3.有利于市區(qū)協(xié)同，充分發(fā)揮市、區(qū)屬國企優(yōu)勢，有力支撐舊村改造工作順利實施。

4.有利于做大做強功能性國企，支持重大基礎設施建設。

這意味著，廣州的城市更新，以后要由國企主導了。而此前在住建部《 關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿) 》中也提出：要防止過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設模式，要 以補短板、惠民生為更新重點，也意味著，城投國企要在城市更新中承擔更重要的份量。

關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)

市城市更新領導小組：

為貫徹落實黨的十九屆五中全會精神，加快推動我市實現(xiàn)“老城市新活力”“四個出新出彩”，加強政府對城市更新工作的統(tǒng)籌，落實“產(chǎn)城融合、職住平衡、文化傳承、生態(tài)宜居、交通便捷、生活便利”的城市更新理念，高質(zhì)量推進我市城市更新工作，做大做強我市國有企業(yè)，現(xiàn)將鼓勵市、區(qū)功能性國企參與城市更新改造項目有關工作建議報告如下：

一、工作背景

（一）基本情況。

近年來我市城市更新工作穩(wěn)步推進，形成了“政府主導、社會參與”的改造模式，搭建了“1+1+N”城市更新政策體系。2020 年 8 月市委十一屆十一次全會通過了《廣州市深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》，提出從 2021 年起三年內(nèi)實現(xiàn) 83 條舊村安置區(qū)開工建設，五年內(nèi)推進 183 條舊村改造，我市舊村改造工作明顯提速。

經(jīng)初步統(tǒng)計，截至 7 月底，183 條村涉及的 209 個項目， 已引入合作企業(yè)的項目共 87 個，引入率 41.6%；暫未引入合作企業(yè)的項目 122 個。

其中中心 7 區(qū)（指越秀、海珠、荔灣、天河、番禺、花都、白云區(qū)，下同）涉及的 126 個項目，已引入合作企業(yè)的項目共 43 個，引入率 34.1%；暫未引入合作企業(yè)的項目 83個（其中已按公開程序確定意向合作企業(yè)的項目 8 個，詳見附件 1）。

（二）存在問題。

當前，我市已成功探索市、區(qū)功能性國企參與舊城混合改造項目的路徑，并成功推動南洋電器廠及周邊更新項目、環(huán)市東、聚龍灣等一批試點項目取得突破性進展，但在舊村全面改造項目上，市、區(qū)國企參與較少。對于部分資源豐富、 改造價值高的舊村，企業(yè)參與積極性高；對于部分現(xiàn)狀容積率高或受名城保護、生態(tài)保護、機場控高等因素影響較難實現(xiàn)經(jīng)濟平衡的舊村（如西坑村、機場周邊舊村等），企業(yè)參與積極性不高，但此類舊村往往位于中心城區(qū)、重要交通樞紐或重點功能區(qū)周邊，改造的必要性和迫切性相對較高。

（三）有關區(qū)的做法。

目前，白云、黃埔等區(qū)已率先探索區(qū)屬國企參與舊村改造工作。白云區(qū)委托區(qū)屬國企作為前期服務企業(yè)開展數(shù)據(jù)調(diào)查、方案編制等前期工作，待實施方案通過批復及村表決后， 由屬地鎮(zhèn)街牽頭，會同區(qū)屬國企制定招商文件，采用公開方式引入合作企業(yè)；黃埔區(qū)擬鼓勵區(qū)屬國企參與意向合作企業(yè)公開招商，開展前期工作，待實施方案取得區(qū)政府批復后，由集體表決將意向合作企業(yè)轉為合作企業(yè)。

二、國企參與舊村改造的必要性

鼓勵市、區(qū)國企參與舊村改造，充分發(fā)揮國企責任擔當和引領帶動，推動我市舊村改造工作“全市統(tǒng)籌、市區(qū)協(xié)同、科學有序、國企支撐”，有利于通過城市更新紅利反哺城市基礎設施建設，推進城市高質(zhì)量發(fā)展。國企參與舊村改造主要有以下幾方面優(yōu)勢：

一是有利于全市統(tǒng)籌，形成全市更新工作“一盤棋”。充分貫徹落實市委市政府戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局要求，實現(xiàn)城市更新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、空間格局優(yōu)化、基礎設施建設、片區(qū)綜合開發(fā)、資源整合相統(tǒng)一，對于中心城區(qū)、機場周邊等因規(guī)劃控制需在全市范圍內(nèi)統(tǒng)籌資源、進行跨項目經(jīng)濟平衡的舊村改造項目，由國企承擔前期工作和改造主體責任，可降低支 持異地平衡的政府決策風險，加快項目推進。

二是有利于科學有序，有效調(diào)控改造節(jié)奏。由國企依法依規(guī)按程序主導舊村改造工作，有利于根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃， 有計劃、有重點地推進各區(qū)舊改工作，合理調(diào)控區(qū)域發(fā)展節(jié)奏。對國企主導的舊村改造前期工作可采取“容缺受理”的審批方式，風險可控，提高舊村改造項目審批效率。

三是有利于市區(qū)協(xié)同，充分發(fā)揮市、區(qū)屬國企優(yōu)勢，有力支撐舊村改造工作順利實施。舊村改造工作周期長，資金 需求巨大，市屬國企參與舊村改造，可發(fā)揮國有企業(yè)的融資優(yōu)勢，充分利用城市更新基金、國開行等政策性銀行貸款， 降低項目融資成本，為項目推進提供強有力的資金保障；區(qū)屬國企更熟悉區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和項目實際情況，有利于協(xié)調(diào)區(qū)有關部門加快舊村前期審批工作，發(fā)揮基層單位工作優(yōu)勢， 加快項目落地實施。若社會資本力量因資金或其他原因無法按要求順利推進項目實施，依據(jù)《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71 號），可發(fā)揮政府補位作用，按程序明確由國企繼續(xù)推進，保障項目順利實施完工。

四是有利于做大做強功能性國企，支持重大基礎設施建設。鼓勵功能性國企參與舊村改造工作，既有利于做大做強 市、區(qū)兩級國企，也有利于發(fā)揮國企在城市更新和城市建設 的擔當作用。對于國企參與城市更新項目獲得的收益，可用于支持我市重大基礎設施和公共服務設施建設，推進城市高質(zhì)量發(fā)展。

三、國企參與舊村改造的實施路徑

（一）適用范圍。

參照目前我市新一輪土地儲備市區(qū)聯(lián)動機制及城市建 設維護市區(qū)分工，建議對越秀區(qū)等中心七區(qū)納入五年實施方案且未正式引入合作企業(yè)的舊村改造項目，鼓勵具有更新經(jīng)驗的功能性市、區(qū)國企積極參與；鼓勵廣州機場建投集團等承擔重大基礎設施建設任務的市屬國有企業(yè)，通過項目屬地 或異地舊村聯(lián)動改造籌措建設資金。

（二）參與模式。

重點鼓勵市城投集團作為市屬功能性國有企業(yè)參與越秀等中心七區(qū)城市更新工作，各區(qū)可根據(jù)本區(qū)情況鼓勵區(qū)屬國有企業(yè)積極參與本區(qū)城市更新工作。由市城投集團獨資或與區(qū)屬國有企業(yè)合資成立負責各區(qū)的城市更新公司（市城投集團持股不少于 51%，區(qū)屬國企持股不高于 49%）。涉及機場附近的舊村，可聯(lián)合廣州機場建投集團與各區(qū)成立城市更新公司。針對具體項目，可由負責各區(qū)的城市更新公司成立全資舊村改造項目子公司。鼓勵負責各區(qū)的城市更新公司積極參與本區(qū)項目的前期策劃和一級開發(fā)，在二級開發(fā)階段根據(jù)項目實際情況可通過股權轉讓等方式引入其它社會企業(yè) （含其他市屬國企）。對于各區(qū)已經(jīng)按程序明確合作企業(yè)的項目，鼓勵城市更新公司通過投資入股的方式參與項目后期開發(fā)。對于其他市屬國企正在實施的舊城、舊村改造項目， 鼓勵市城投集團通過入股方式參與項目建設。

對于黃埔、南沙、增城、從化區(qū)四區(qū)舊村改造項目，也可由市城投集團獨資或與區(qū)屬國有企業(yè)合資成立的城市更 新公司負責一級開發(fā)，參與二級開發(fā)。

（三）工作流程。

1. 確定前期策劃主體。

對于未確定前期服務主體的項目，由屬地鎮(zhèn)街組織，委 托負責各區(qū)（區(qū)域）的城市更新公司作為前期策劃主體，配 合政府開展基礎數(shù)據(jù)調(diào)查核查、片區(qū)策劃方案編制、詳細規(guī) 劃調(diào)整方案編制及方案報批等前期工作。前期相關費用按照相關規(guī)定納入項目改造成本，由前期策劃主體墊付，后續(xù)由合作企業(yè)予以歸墊。

對于已按程序確定意向合作企業(yè)、但未公開引入合作企業(yè)的項目，負責各區(qū)（區(qū)域）的城市更新公司可通過投資入股方式參與前期工作，原則上城市更新公司持股比例不低于20%。

2. 引入合作企業(yè)。

項目片區(qū)策劃方案經(jīng)市城領會審定，且詳細規(guī)劃調(diào)整方案經(jīng)市規(guī)委會審定后，由屬地鎮(zhèn)街牽頭，會同負責各區(qū)（區(qū)域）的城市更新公司編制項目招商文件，經(jīng)村表決同意后由 村公開選擇合作企業(yè)（片區(qū)策劃和實施方案同步編制的，則在實施方案及詳細規(guī)劃調(diào)整方案審定后引入合作企業(yè)）。

招商文件中需依據(jù)相關規(guī)定對引入合作企業(yè)的資質(zhì)、開發(fā)能力、資金實力、改造要求、前期費用歸墊等情況進行明確，同時要求公開選定的合作企業(yè)必須是負責各區(qū)（區(qū)域） 的城市更新公司和其它意向參與企業(yè)共同組成的項目公司， 且項目公司中城市更新公司持股比例不少于 20%。

對于已按程序引入合作企業(yè)的項目，如果項目合作企業(yè)無法推進項目順利實施，可由城市更新公司進行托底，為項目順利實施提供保障。

3. 項目實施與合作企業(yè)監(jiān)管。

舊村改造項目公開選定合作企業(yè)后，由合作企業(yè)編制實施方案、拆補方案，配合鎮(zhèn)街開展表決工作，推進項目實施。

市、區(qū)相關部門應對合作企業(yè)建立聯(lián)合督辦制度、壓實主體責任。若合作企業(yè)未按時履行協(xié)議約定事項或相關承 諾，則由屬地鎮(zhèn)街會同改造村集體經(jīng)濟組織啟動合作企業(yè)退出機制。同時將違約情況納入企業(yè)信用評估體系，根據(jù)評估結果建立城市更新負面清單。

四、下一步工作建議

一是由市住房城鄉(xiāng)建設局負責，與有關市屬國企及各區(qū)政府積極對接，進一步完善工作路徑。

二是由市有關國企負責，加強城市更新、市場融資等專業(yè)技術人員儲備，提前謀劃資金籌措、城市更新公司成立等 工作，確保能夠落實市政府工作部署，發(fā)揮國企擔當，加快推動我市城市更新。

三是由市城投集團牽頭，聯(lián)合廣州金控等市屬金融機構設立城市更新專項基金，暫定規(guī)模 1000 億元，首期 200 億元。

四是由市城投集團按程序與廣州市城市更新研究院積極合作，開展有關舊改項目的數(shù)據(jù)摸查和片區(qū)策劃等前期策劃工作。

以上妥否，請審議。

來源：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局