日前，住建部和央行聯(lián)合召開重點(diǎn)房企座談會(huì)。會(huì)后新聞稿指出，為落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房企融資的市場化、規(guī)則化和透明度，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。近期，圍繞規(guī)則和房地產(chǎn)市場的討論持續(xù)升溫。
會(huì)上央行領(lǐng)導(dǎo)闡述了融資規(guī)則出臺(tái)的背后邏輯和未來取向。將房地產(chǎn)政策與財(cái)政政策、貨幣政策共同作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)周期工具，短期看刺激效果明顯，但長期副作用很大。中央明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激的手段。企業(yè)應(yīng)該也需要準(zhǔn)確把握好政策取向，認(rèn)識(shí)到穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場具有重要的宏觀層面意義。建立房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制，題中應(yīng)有之義就是政策的規(guī)則化和透明化，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則是這一努力的組成部分，座談會(huì)也是監(jiān)管部門與企業(yè)行業(yè)加強(qiáng)溝通、交流互動(dòng)管理思路的具體體現(xiàn)。
房企對(duì)新規(guī)的關(guān)注點(diǎn)差別較大，會(huì)上代表性的訴求主要集中在：土地儲(chǔ)備如何估值、多元化經(jīng)營是否區(qū)分，以及規(guī)則何時(shí)向行業(yè)推廣等問題上。對(duì)此，央行和住建部一一進(jìn)行了回應(yīng)，新規(guī)則明年起將逐步覆蓋更多的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)。
不用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)是長期政策基調(diào)
從整個(gè)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展看，2008年以來，經(jīng)歷了幾輪房價(jià)上漲周期，2009年、2013年、2016年，都是房價(jià)大幅躍升的時(shí)期。
回顧這些發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，將房地產(chǎn)政策與財(cái)政政策、貨幣政策共同作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)周期的工具，的確每次對(duì)經(jīng)濟(jì)下行都產(chǎn)生了一定的抵消作用，但帶來的成本都是房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度跳升，歷史教訓(xùn)深刻。
十九大以來，中央確定了房地產(chǎn)市場的基本方針政策——“房子是用來住的，不是用來炒的”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”“堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性”。
過去2~3年，中美貿(mào)易摩擦、疫情沖擊產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)下行壓力下，中央始終保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，疫情沖擊下也沒有拿房地產(chǎn)來對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力。
但在經(jīng)濟(jì)仍然面臨較大壓力的背景下，這樣的房地產(chǎn)政策到底能堅(jiān)持多久？是不是會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控？是否還會(huì)將房地產(chǎn)政策與財(cái)政政策、貨幣政策共同作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的工具？房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、地方政府等利益相關(guān)方都在等待、觀望、博弈。
下半年，房地產(chǎn)開發(fā)商剛剛從疫情沖擊中回暖，新規(guī)出臺(tái)將給行業(yè)帶來多大影響，牽動(dòng)市場神經(jīng)。
綜合各方觀點(diǎn)來看，新規(guī)的制定出臺(tái)仍然是基于房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制的思路，堅(jiān)持市場化、規(guī)則化、透明化的取向，激勵(lì)和約束并重，有利于企業(yè)準(zhǔn)確把握長期政策基調(diào)和政策取向，對(duì)市場形勢和行業(yè)發(fā)展做出正確的判斷，有利于 “穩(wěn)預(yù)期”。
新規(guī)將有助于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和金融安全
近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)了一些突出特點(diǎn)。比如，行業(yè)集中度明顯提高、負(fù)債率高且增速較快、單家企業(yè)負(fù)債規(guī)模大等。
數(shù)據(jù)顯示，2019年末，上市或發(fā)債的300余家房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.4％，較2015年末增長5.3個(gè)百分點(diǎn)，不少大型房企杠桿率還在高位攀升。房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率高且增速快的特征十分明顯。
從金融行業(yè)的視角看，房地產(chǎn)與金融是一對(duì)孿生兄弟，房地產(chǎn)貸款占整個(gè)銀行業(yè)貸款的三分之一，長期的共生互利關(guān)系將兩個(gè)行業(yè)緊緊捆綁在一起。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)歷史上一度成為最重要的金融風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。
業(yè)內(nèi)專家對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在高杠桿、高負(fù)債的背景下，目前的房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)“悖論”：一是盡管杠桿率已經(jīng)非常高，很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然加速擴(kuò)張，金融機(jī)構(gòu)也愿意繼續(xù)“借錢”給高杠桿房企；二是與其他行業(yè)追求存貨高周轉(zhuǎn)率相比，房地產(chǎn)行業(yè)普遍追求存貨的低周轉(zhuǎn)，企業(yè)手中的土地儲(chǔ)備越來越多。
兩個(gè)“悖論”反映出房企和金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期：只要房價(jià)繼續(xù)上漲，加杠桿囤地就有利可圖。但高負(fù)債背后則對(duì)應(yīng)著高利率。
據(jù)市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年，80家代表性房企平均融資成本7.5％，不少高杠桿房企境外發(fā)債利率長期在10％以上。這意味著，每年房價(jià)上漲的幅度需要高于利息的資本化率，否則高融資成本很難維系。
這一舊邏輯在過去幾輪房價(jià)上漲周期中也被反復(fù)驗(yàn)證。在“房住不炒”和“三穩(wěn)”基調(diào)下，原本依賴房價(jià)持續(xù)快速上漲的高杠桿、高負(fù)債模式面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，這也引發(fā)市場對(duì)于上述行業(yè)慣用邏輯能否繼續(xù)成立的懷疑。
一位監(jiān)管人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債對(duì)應(yīng)著金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)，可以由房地產(chǎn)行業(yè)主管部門從企業(yè)端加強(qiáng)管理，也可以由金融主管部門從金融機(jī)構(gòu)融資的角度進(jìn)行管理。新規(guī)則通過引導(dǎo)和約束金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，并通過與企業(yè)的持續(xù)溝通和交流，引導(dǎo)其更加關(guān)注自身的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性指標(biāo)和負(fù)債水平，按照審慎穩(wěn)健經(jīng)營的方向，主動(dòng)調(diào)整負(fù)債規(guī)模和杠桿率。
座談會(huì)上相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，房價(jià)的過快上漲，推高生產(chǎn)要素成本，嚴(yán)重侵蝕經(jīng)濟(jì)的長期競爭力，還會(huì)撕裂社會(huì)，造成嚴(yán)重社會(huì)不公平，激化社會(huì)矛盾，阻礙社會(huì)階層的垂直流動(dòng)。穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場具有重要的宏觀層面意義，有益于實(shí)體經(jīng)濟(jì)、居民個(gè)人、金融機(jī)構(gòu)，也有益于房地產(chǎn)企業(yè)自己。
來源：第一財(cái)經(jīng)