近期政策背景下的棚改實施路徑變化
棚改項目是特殊類型的土地一級開發(fā)項目。近一年來，針對棚改項目的政策傳聞較多，購買服務(wù)管理辦法一直未正式發(fā)布，購買棚改服務(wù)成為階段性熱點，雖有廣泛傳聞，但無論是公開信息，還是坊間議論，都沒有確實消息。不過，在近一年的實際操作中，多地已開始做出相應(yīng)調(diào)整，尤其是10號文[1]發(fā)布之后，我們也重新調(diào)整了棚改項目的可行實施路徑：
這個是開明渠的鼓勵方向。是否從專項債取得全部資金，取決于融資能不能平衡。棚改項目可能會遇到本身虧損，如果從專項債模式取得資金比重太大，收益能否平衡的問題，需要解決辦法。
一年來，針對棚改項目的政策傳聞較多，購買服務(wù)管理辦法一直未正式發(fā)布，購買棚改服務(wù)成為階段性熱點，雖有廣泛傳聞，但無論是公開信息，還是坊間議論，都沒有確實消息。坊間消息較多的內(nèi)容，仍是在重復(fù)87號文有關(guān)“不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程”的相關(guān)要求(出處參見尾注[2]，另外，并沒有文件將安置房納入工程范圍)，并無新提法。不過，在近一年的實際操作中，多地已開始做出相應(yīng)調(diào)整，對此，我們保持高度關(guān)注。
專項債與銀行貸款的組合，有利于解決收益不能平衡的問題，年初在軌交上做了一單，有消息顯示后續(xù)亦有很多模仿案例，技術(shù)上分析，棚改當然也能做。
回遷安置房可以作為政府土地整理過程中的采購標的物。首先，回遷房建設(shè)，本身就是土地整理的另一個方面，起到配合地方政府土地整理的作用；其次，房地產(chǎn)開發(fā)，是最容易滾動積累抵押物的行業(yè)之一，對于轉(zhuǎn)型平臺公司的發(fā)展壯大和項目滾動推進起到積累作用；從轉(zhuǎn)型平臺公司和融資角度來說，回遷房建設(shè)領(lǐng)域，市場競爭程度較低，土地成本一般較低，資金回收一般也較有保障，因此也較容易獲得資金支持。
近期，在公開媒體中多見采取采購安置房、與商業(yè)用地捆綁等方式，這種模式雖然較好地對沖了棚改項目自身收益不足的問題，但是，這種利用地方財政近期收入彌補棚改項目近期虧損的方式，并不能根本上解決有些棚改項目面臨收不抵支的長期困難，與之前的購買棚改服務(wù)和棚改專項債相比，不在同一量級之上，不具有廣泛應(yīng)用范圍。
在項目主管部門管理的財政增量分成的發(fā)展專項資金支持下，通過片區(qū)特許開發(fā)模式進行的委托建設(shè)運營開發(fā)區(qū)，在實質(zhì)上隔離了新增的政府債務(wù)負擔(dān)，地方財政增收則企業(yè)有收益，地方財政不增收則企業(yè)無收益，盡管模式較為復(fù)雜，但因其政企債務(wù)的良好隔離，與城鎮(zhèn)化的緊密切合，可融資性的充分體現(xiàn)，而使其逐漸趨于發(fā)展成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要高端模式。
另外，財金[2019]10號文(關(guān)于推進政府和社會資本合作規(guī)范發(fā)展的實施意見)關(guān)于“新簽約項目不得從政府性基金預(yù)算、國有資本經(jīng)營預(yù)算安排PPP項目運營補貼支出”的規(guī)定，導(dǎo)致在其之后，以土地收入作為主要項目收入來源的棚改項目，不能以PPP方式來實施。
來源：新七公金融匯